Nouvelles obligations de rénovation pour les propriétaires bailleurs
La loi Énergie-Climat du 8 décembre 2019 vise à lutter contre la précarité énergétique et à limiter les émissions de CO² de la France. L’objectif ? Atteindre la neutralité carbone. Pour cela, la loi impose aux bailleurs de rénover certains logements énergivores : les passoires thermiques. Quelles sont les obligations des propriétaires bailleurs en matière de travaux de rénovation énergétique ? On fait le point.
Les passoires thermiques : qu’est-ce que c’est ?
On compte aujourd’hui 4,8 millions de « passoires thermiques » dans l’Hexagone. Parmi elles, plus de 2 millions sont mises en location.
Les passoires thermiques sont des logements qui présentent une étiquette énergie F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Ces dernières consomment énormément d’énergie, ce qui place ces occupants en situation de précarité énergétique. En outre, elles rejettent beaucoup de gaz à effet de serre. Il s’agit donc d’un enjeu d’écologie, mais aussi de lutte contre la pauvreté.
La loi Énergie Climat vise à supprimer les passoires thermiques à horizon 2030. Pour cela, elle impose un certain nombre d’obligations aux bailleurs pour rendre le logement plus “décent”.
Loi Énergie Climat : des obligations de rénovation progressive
Les propriétaires bailleurs ne vont pas être soumis à l’obligation de rénover leur logement du jour au lendemain. Pour éliminer les passoires thermiques, un calendrier a été mis en place :
- À partir de 2021, il ne sera plus possible d’augmenter le loyer entre deux locataires si aucun chantier de rénovation thermique n’a été réalisé dans le logement
- En 2022, les propriétaires-bailleurs seront tenus de faire réaliser un audit énergétique de leur bien. Cet audit donnera lieu à des conseils en matière de rénovation thermique
- À partir de 2023, en dessous d’un seuil de décence, une mesure de la performance énergétique par mètre carré et par an, les logements ne pourront plus être loués (étiquette énergie G)
- Dès 2028, cette mesure sera étendue aux logements classés F
Au vu de la nouvelle réglementation, les bailleurs ont donc tout intérêt à effectuer des travaux de rénovation énergétique pour pouvoir continuer à louer les logements dont ils sont propriétaires. Cela permettra d’améliorer le confort thermique de leurs locataires.
L'audit énergétique obligatoire reportéInitialement prévu pour septembre 2022, l'audit énergétique obligatoire dans les passoires thermiques est reporté au 1er avril 2023. Après cette date, il deviendra impératif pour mettre en vente ou en location un logement énergivore. |
Quelles aides à la rénovation énergétique pour les propriétaires bailleurs ?
Pour entamer des travaux dans un logement en location, les propriétaires bailleurs ont le droit à des aides. Regardons cela ensemble.
La Prime Énergie
La Prime Énergie est issue du dispositif des Certificats d’Économies d’Énergie (CEE). Elle prend en charge une partie des travaux de rénovation thermique tels que :
- l’isolation des combles, des murs, des sols
- le changement d’un système de chauffage
Elle est ouverte à tous les ménages occupant un logement construit depuis au moins deux ans. Vous pouvez donc en faire bénéficier votre locataire. Son montant varie en fonction :
- des revenus de vos locataires
- des travaux engagés
Pour les ménages modestes, l’aide peut être bonifiée par les programmes “Coup de Pouce Chauffage” et “Coup de Pouce Isolation” du ministère de la Transition écologique.
MaPrimeRénov’
Cumulable avec la Prime Énergie, MaPrimeRénov’ permet également à un bailleur d’entamer des travaux de rénovation thermique. Elle s’adresse aux bailleurs qui louent :
- un logement individuel. Le montant de la prime varie selon les revenus du locataire, le code postal du logement, les travaux réalisés dans la partie privative du logement ;
- un immeuble en copropriété. On parle alors de MaPrimeRenov’ Copro. Elle sert à réaliser des travaux sur les parties communes d’un immeuble.
À noter :
Dans le cadre du plan France Relance, on peut bénéficier d’un Bonus “Sortie de Passoire” allant de 500 à 1 500 €. Cette aide est accordée si les travaux permettent aux logements de quitter l’état de passoire thermique, c'est-à-dire de passer de la classe énergétique G ou F à une classe allant de E à A.
L’éco-prêt à taux zéro
L’éco-prêt à zéro (Eco-PTZ) est un crédit bancaire qui permet de financer des travaux. Pouvant aller jusqu’à 50 000 €, sa durée de remboursement est portée à 20 ans maximum. Ouvert à tous les ménages, il peut entrer en complémentarité avec MaPrimeRénov’ et la Prime Énergie.
MaPrimeRénov' sérénité de l’ANAH
Réservé aux ménages modestes, le dispositif “MaPrimeRénov' Sérénité” prend en charge de 35% à 50% du montant (hors-taxes) des travaux éligibles. Le chantier est plafonné à 30 000 €.
Si vous louez votre logement à un ménage modeste, vous pouvez bénéficier de ce dispositif l’ANAH pour réaliser les travaux de rénovation thermique. Pour la demander, il faudra faire appel au dispositif Mon Accompagnateur Rénov' dès janvier 2023.
Bon à savoir :
Les aides sont conditionnées à la réalisation des travaux par des professionnels « Reconnus Garants de l’Environnement » (RGE).
Le déficit foncier
Comme le rappelle la FNAIM (Fédération Nationale de l'Immobilier), "le déficit foncier est un dispositif fiscal permettant une diminution de l’impôt sur le revenu pour le propriétaire bailleur présentant un montant de charges déductibles supérieur à ses revenus fonciers". Les travaux de rénovation thermique peuvent entrer dans le cadre du déficit foncier.
Le dispositif Denormandie
La loi Denormandie est une aide à l'investissement locatif. Elle permet de bénéficier d'un avantage fiscal allant jusqu'à 21% dans le cadre de l'achat d'un bien à rénover. Pour en disposer, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'achat. Cet réduction d'impôt est ouverte jusqu'au 31 décembre 2023. Elle s'applique aux immeubles situés en zone "Coeur de Ville".
En résumé :
- La loi énergie climat incite les propriétaires bailleurs à entamer des travaux de rénovation
- A partir de 2023, elle interdira la mise en location des logements avec une étiquette énergie G. En 2028, les logements avec une étiquette énergie F ne pourront plus non plus être mis sur le marché locatif
- Pour rénover et isoler votre bien, il existe des aides à la rénovation thermique
Questions fréquentes
Puis-je réaliser des travaux si le logement est loué ?
Oui le propriétaire peut faire réaliser des travaux de rénovation énergétique dans un bien loué. Il convient cependant de se mettre d'accord avec son locataire sur le calendrier.
Un propriétaire est-il obliger de poser du double vitrage ?
Non, mais c'est conseillé. Cela permet d'améliorer l'isolation thermique mais aussi l'isolation acoustique du logement. Vous pouvez ainsi louer plus cher votre bien.
Changement de chaudière : qui paie, le propriétaire que le locataire ?
Sauf si le locataire n'a jamais réalisé les opérations de maintenance et d'entretien, le changement de chaudière est à la charge du propriétaire. En installant une chaudière biomasse, il peut bénéficier d'aides.
