Le déficit foncier, qu’est-ce que c’est ?
Vous avez décidé d’investir dans l’immobilier ? Ou vous êtes déjà propriétaire et vous comptez réaliser des travaux ? Le déficit foncier pourrait alors vous intéresser ! Celui-ci est créé lorsque les charges du propriétaire sont supérieures aux revenus perçus grâce à la location.
Mais attention, seuls certains propriétaires sont concernés et sous certaines conditions. Et toutes les charges ne permettent pas de créer ce déficit foncier. Certains types de travaux permettent de profiter d’avantages fiscaux, notamment d’une réduction d’impôt. Elle aussi reste encadrée. On vous en dit plus.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier est un dispositif permettant de réduire l’impact fiscal de vos propriétés immobilières, au même titre que plusieurs autres (Pinel ou Malraux, par exemple). Il concerne uniquement les propriétaires de biens immobiliers qui les proposent en location nue.
Cela ne concerne pas les biens proposés en location meublée. Un déficit est créé si les charges du propriétaire-bailleur sont supérieures au montant des revenus fonciers, soit le montant des loyers perçus.
De plus, il est possible de déduire certaines charges locatives de votre impôt sur le revenu. Une condition s’impose pour profiter de cet avantage fiscal : être soumis au régime réel et non pas au régime micro-foncier. Vous pouvez opter pour le régime réel à tout moment. Mais sachez que cette décision est irrévocable pendant trois ans.
Une déduction plafonnée
Attention, cette déduction est plafonnée. Il est ainsi possible de déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier, ou 15 300 € si le déficit provient d’un logement qui fait partie du dispositif Périssol ou Cosse.
La part de déficit foncier supérieure à 10 700 € (ou 15 300 €) ne peut être soustraite au revenu global imposable. Il est possible de reporter ces parties, qui seront uniquement déductibles de vos revenus locatifs des dix années suivantes, ou pendant six ans, mais pour l’ensemble de vos revenus.
Comment faire sur sa déclaration ?
Le déficit foncier est appliqué en amont du calcul de l’impôt, à la différence des dispositifs de défiscalisation. Concernant la déclaration, vous ne devriez rien avoir à faire s’il s’agit d’une déclaration de revenus en ligne. Celle-ci doit, normalement, être préremplie et le déficit foncier devrait être automatiquement reporté d’année en année, si besoin.
Pour une déclaration papier, il faut remplir la déclaration n° 2044 avec l’ensemble des revenus fonciers et ses charges foncières. Attention de bien veiller à remplir les déficits provisionnés, dans la case 450. Ceux-ci peuvent être retrouvés sur les anciens avis d’imposition.
Il est plus que conseillé de conserver les factures, les plans ou encore les photographies permettant de prouver le montant des travaux réalisés, ainsi que les charges supportées et leur montant. Ces justificatifs pourraient être demandés par l’administration fiscale.
Un avantage lors de la réalisation de travaux
Le déficit foncier prend tout son sens dans le cadre de la réalisation de travaux, puisque vous risquez de créer un déficit. Le propriétaire peut avoir des dépenses bien plus importantes que les revenus générés par la location du bien immobilier. Mais attention, toutes les dépenses de travaux ne sont pas déductibles de votre revenu foncier. Seuls ceux faisant partie de ces deux grandes catégories le sont :
1. Les dépenses d’amélioration
Il s’agit de toutes les dépenses qui permettent d’apporter plus de confort ou de rendre votre logement plus adapté, notamment aux conditions de vie actuelles. Cela peut spécifiquement se traduire par le remplacement d’un chauffage central, la réfection d’une salle d’eau ou d’une cuisine, mais aussi l’installation d’un ascenseur, par exemple.
Notez que cela ne concerne pas les biens à usage commercial ou professionnel. Seuls les travaux permettant l’accueil de PMR (personne à mobilité réduite) ou destinés à se protéger de l’amiante sont concernés.
2. Les dépenses de réparation et d’entretien
Ces dépenses doivent vous permettre de garder ou de remettre le bien immobilier en bon état, ou de pouvoir l’utiliser de façon normale. Celles-ci vont plus loin que les dépenses traditionnelles d’entretien et de ménage. Attention à ne pas modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial.
Cela veut dire que toutes les dépenses liées à la construction, la reconstruction ou l’agrandissement ne sont pas prises en compte. Elles ne peuvent être déduites de vos revenus fonciers. En revanche, les travaux de rénovation thermique sont éligibles puisqu'ils améliorent le confort du locataire.
Questions fréquentes
Déficit foncier et exonération de taxe foncière est-ce la même chose ?
Non, le déficit foncier s'applique sur les impôts sur le revenu. L'exonération de taxe foncière est une aide différente. Elle s'applique dans certaines communes pour encourager les propriétaires bailleurs à engager des travaux de rénovation.
Le déficit foncier est-il cumulable avec la loi Denormandie ?
Oui, mais seulement à hauteur de 25 % du montant des travaux imposés par la loi Denormandie. En cumulant les deux aides, il est possible de réduire fortement son imposition.
Est-il obligatoire de rénover un bien à mettre en location ?
Le logement doit respecter des règles de décence et de salubrité. Hormis cela, il n'y a aucune obligation de rénovation. Toutefois, dès 2023, les logements avec une étiquette énergie G au diagnostic de performance énergétique (DPE), les passoires thermiques, ne pourront plus être mis en location. Il convient donc d'entamer des travaux pour anticiper cette échéance réglementaire.
