Les pires passoires thermiques interdites à la location dès 2023

La lutte contre les passoires thermiques : le rôle de la réglementation

Les passoires thermiques constituent un enjeu de société. Elles représentent un problème social car il s’agit de logements très énergivores qui garantissent peu de confort thermique à l’occupant. Bien souvent, malgré un chauffage allumé et poussé “à fond” les occupants de ces logements continuent à avoir froid chez eux. Les passoires thermiques sont donc à l’origine de la précarité énergétique chez les plus modestes.

D’autre part, ces logements, via les déperditions thermiques, rejettent énormément de CO2. Ils contribuent donc au réchauffement climatique. C’est pourquoi, la Loi Energie Climat de 2019 s’intéresse au sujet des passoires thermiques et a pris des mesures qui seront mises en place selon un calendrier précis. 

2021 : interdiction d'augmenter le loyer

Depuis 2021, le propriétaire d’une passoire thermique ne peut plus augmenter le loyer entre deux locations sans avoir d'abord réalisé des travaux pour réduire la consommation énergétique dudit logement

2022 : l'obligation de réaliser un audit 

Dès le 1er septembre 2022, le propriétaire d’une passoire thermique devra réaliser un audit énergétique, s'il souhaite mettre en vente son logement. Cette obligation s'applique pour l'instant aux logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). 

Dès 2025, elle sera étendue aux logements classés E. Enfin, en 2034 elle concernera également les biens immobiliers avec une étiquette D.

2023 : des critères de décence énergétique

A partir de 2023, pour tout nouveau contrat de location, le critère de décence des logements énergivores sera précisé, grâce à un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an à ne pas dépasser. 

2024 : Interdiction de location des logements classés G

Dès 2024, il sera interdit de mettre en location les logements avec une étiquette DPE classée G. Les propriétaires devront effectuer des travaux de rénovation pour améliorer la performance de l'habitat. 

Font exception les travaux entrainant "des modifications de l'état des parties extérieures ou des éléments d'architecture et de décoration de la construction, en contradiction avec les règles et prescriptions" incombant aux monuments classés ou pouvant empiéter sur les propriétés voisines. 

2028 : Interdiction de location des logements classés F

Dès 2023, cette interdiction sera étendue aux logements classés F. Les propriétaires sont invités d'ores et déjà à entamer des travaux de rénovation. 

2034 : Interdiction de location des logements classés G

Enfin, en 2034, les logements classés E ne pourront plus non plus être mis en location. Il sera impératif d'effectuer des travaux. Ces mesures visent à éradiquer les passoires thermiques sur le long terme. 

Hausse des ventes de logements énergivores : une réglementation efficace ? 

La mise en vente de logements classés E, F ou G a fortement augmenté l'an dernier. En selon le site de vente immobilier, Seloger.com si l'on compare les période entre septembre 2019 et octobre 2020 et les périodes entre septembre 2020 à octobre 2021, on constate une forte hausse de vente de passoires thermiques dans les grandes villes : 

• + 72% à Paris ; 
• + 70% à Nantes ; 
• + 52% à Angers ; 
• + 43% à Lyon, etc. 

Les propriétaires anticipent l'entrée en vigueur de la réglementation. Faute de pouvoir ou de vouloir rénover leur bien, de nombreux sont ceux qui préfèrent mettre en vente leurs logements énergivores.

Comment identifier une passoire thermique ?

Bien souvent, les passoires thermiques correspondent à de vieux bâtiments à l’isolation vétuste (pont thermique, condensation, paroi froide, …). Toutefois, certains bâtiments récents restent très énergivores. Il a été montré que les passoires énergétiques concernent notamment les bâtiments construits avant les années 1970, car il n’y avait alors pas de réglementations énergétiques exigeantes.

Prendre en compte le diagnostic de performance énergétique DPE

Depuis, il est possible de déterminer l’efficacité énergétique d’un logement grâce au diagnostic de performance énergétique ou DPE, qui est une analyse technique de la consommation énergétique d’un bâtiment menée par un professionnel certifié. Un DPE est valable 10 ans, sauf cas exceptionnels.

Le DPE vise à informer sur :

• la quantité annuelle d'énergie consommée pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement, par rapport à la surface d’un bâtiment
• la quantité d'émissions de gaz à effet de serre (GES) émise par le bâtiment.

Le DPE se mesurait auparavant grâce à deux étiquettes énergie complémentaires :

• la classe énergie, ou étiquette énergie, dont l’indice de mesure est le kWh/m²/an
• la classe GES, ou étiquette climat, dont l’indice de mesure est le kg équivalent CO2/m²/an

Aujourd'hui, ces deux étiquettes ont été fondues en une seule. 

Le DPE décrit la surface, l’orientation, les murs, fenêtres, matériaux, etc. d’un bâtiment, ainsi que ses différents équipements en chauffage, production d’eau chaude sanitaire, refroidissement et ventilation. 

Grâce à cette description, le DPE vient indiquer la quantité d’énergie effectivement consommée, soit en se basant sur les factures en énergie, soit en estimant la consommation d’énergie pour une utilisation standardisée du bâtiment. 

Les logements les plus économes en énergie appartiennent à la classe A tandis que les plus énergivores font partie de la classe G, selon ce classement.

L’établissement d’un DPE est obligatoire pour la mise en location ou la mise en vente d’un bien. Actuellement, ce diagnostic a seulement une valeur informative. 

Ce diagnostic est devenu opposable en juillet 2021. Depuis, le propriétaire ou le bailleur engage sa responsabilité lorsqu’il fournit le DPE de son bien. Cela signifie donc que si le DPE contient des erreurs, le futur locataire ou propriétaire du bien peut se retourner en justice contre le propriétaire (ou bailleur), qui pourra être condamné à effectuer des travaux de rénovation énergétique.

Faire un audit énergétique

Afin de connaître plus en détail l’étendue des travaux énergétiques à réaliser, le propriétaire ou bailleur dès septembre 2022, sera tenu, dans certains cas, de réaliser un audit énergétique. Il s’agit d’une analyse complète et détaillée d'un logement, afin de définir et de planifier un ensemble d'actions et de travaux pour l'amélioration des performances énergétiques dudit logement. 

Un audit est différent du DPE car il est beaucoup plus précis, et donne en plus du bilan énergétique un plan d’actions afin d’améliorer ce dernier. Un audit énergétique est également valable 10 ans, sauf cas exceptionnels. 

Cet audit comprend une visite du logement par un professionnel certifié, appelé maître d’ouvrage. Il permet de définir un scénario de travaux à réaliser. Il intègre un calendrier de réalisation des travaux, leur coût, les économies attendues sur les factures de chauffage, ainsi que les aides et financements possibles pour les réaliser.
 

Rénover une passoire thermique avec des travaux d’amélioration énergétique

Engager des travaux de rénovation énergétique pourra vous permettre de pallier cette interdiction de la mise en location des passoires thermiques. Les travaux de rénovation énergétique visent à diminuer la consommation énergétique d’un bâtiment, répondant selon l’Etat à trois enjeux :

• améliorer le confort en conservant mieux la chaleur et en évitant les infiltrations d’air froid
• diminuer les factures en énergie en limitant les besoins en chauffage
• valoriser son patrimoine en améliorant la performance énergétique

Ces travaux peuvent être de différente nature, et concerner différentes parties du bâtiment. Ces travaux peuvent venir se compléter, selon la décision du maître d’ouvrage. 

Voici quelques exemples de travaux à faire réaliser par un professionnel certifié reconnu garant de l’environnement (RGE) :

• isolation des combles, de la toiture, des murs ou du plancher
• remplacement du système de chauffage
• isolation des fenêtres et remplacement des fenêtres par du double vitrage
• mise en place d’un système de ventilation (en complément du remplacement de fenêtres notamment).

Afin de réaliser ces travaux et pallier aux passoires thermiques, l’Etat a mis en place des aides à la rénovation énergétique comme MaPrimeRénov’ ou la Prime Énergie. Elles sont ouvertes aux propriétaires bailleurs.