Logement insalubre : comment le rénover, par où commencer ?
Habiter un logement insalubre peut représenter un danger pour la sécurité ou la santé des occupants. L’insalubrité est définie par la loi. Cela permet notamment de protéger les locataires de tels biens, mais aussi les bâtiments des alentours. Heureusement, il est possible de rénover un logement insalubre. Suivant l’état du bien, ces travaux peuvent être longs et coûteux, mais valoir le coup ! Promee vous en dit plus sur les logements insalubres et leur rénovation.
Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?
Selon l’ANIL (Agence nationale pour l’information du logement), un logement est considéré comme insalubre « lorsqu’il est dangereux pour la santé ou la sécurité physique des occupants, ou pour celle du voisinage, du fait de son état ou de ses conditions d’occupation ou lorsqu’il comporte des revêtements dégradés contenant du plomb, à des concentrations supérieures aux seuils autorisés et susceptibles d’intoxiquer une femme enceinte ou un mineur ».
La taille des pièces et leur luminosité peuvent aussi être pris en compte, tout comme l’humidité ou le nombre d’occupants.
Logement insalubre, logement indécent : quelles différences ?
Un logement insalubre et un logement indécent sont différents. Un logement indécent n’est pas forcément insalubre. Selon la préfecture de l'Ardèche, « un logement est défini comme indécent s’il laisse apparaître des risques pour la sécurité physique ou la santé des occupants ou s’il n’est pas doté des éléments essentiels à son utilisation à des fins d’habitation ».
Le critère d’insalubrité va encore plus loin puisqu'un logement insalubre met aussi en danger la santé et la sécurité du voisinage. Dans les deux cas, cela peut concerner les copropriétés, avec des parties communes ou des équipements communs en mauvais état par exemple.
Comment déclarer un logement insalubre ?
Pour qu’un logement soit déclaré comme tel, il faut un rapport du directeur général de l'Agence régionale de santé (ARS) ou du directeur du service communal d'hygiène et de santé (SCHC). Suite à cela, le préfet peut adopter un arrêté de traitement d’insalubrité.
Dans les cas urgents, le préfet peut demander qu’un expert soit désigné par le tribunal administratif, pour l’examen du bien en question. Cet expert a alors 24h pour dresser un état des lieux du bâtiment, tout comme des bâtiments mitoyens, avant la prise de mesures concrètes.
Une obligation de travaux ?
Suivant l’état du bâtiment, plusieurs mesures peuvent être ordonnées, tant pour protéger le bien déclaré insalubre que pour les constructions qui se trouvent autour. Ainsi, suite à l’arrêté de traitement d’insalubrité, il peut être demandé dans un délai fixe :
- De rénover le bien ou de prendre toute mesure qui puisse remédier à la situation. La préservation des bâtiments contigus doit aussi être prise en compte.
- Une démolition totale ou partielle du bien.
- L’interdiction de mettre à disposition le bâtiment comme un local ou l’interdiction de l’occuper comme habitation.
- Une interdiction d’utiliser les lieux et même d’y accéder, de manière temporaire ou définitive.
Si ces obligations ne sont pas respectées en temps et en heure, le propriétaire peut se retrouver à payer des astreintes par jour, semaine ou mois de retard.
Quel risque si l'on refuse de rénover un logement insalubre ?
Le propriétaire qui refuse d'obtempérer suite à une imposition de travaux par les autorités est passible :
- d'un an d'emprisonnement ;
- de 50 000 € d'amende ;
- d'une confiscation du bien immobilier ;
- d'une interdiction d'achat immobilier locatif pendant 10 ans.
S'il continue à louer le bien, il est aussi passible de 3 ans d'emprisonnement et de 100 000 € d'amende.
Rénover un logement insalubre ou dangereux
C’est au propriétaire du bien immobilier d’engager des travaux pour rendre le logement salubre. En tant que locataire, il est possible de lui en parler pour tenter de trouver une solution à l’amiable.
Si rien n’est fait, il faut ensuite contacter sa mairie ou le Service communal d’hygiène et de santé (SCHS), qui devrait ensuite lancer une procédure. C’est aussi au propriétaire de vous proposer des solutions de relogement, temporaires ou définitives.
Faire un état des lieux
Quitte à se lancer dans d’importants travaux pour rendre votre logement salubre, autant tout faire et correctement. Ainsi, vous pouvez faire appel à un ou plusieurs professionnels, pour faire un état des lieux de l’habitation et déterminer quels travaux devront être effectués en priorité. Il faudra a minima réaliser un diagnostic plomb, un diagnostic amiante et un audit énergétique.
Nettoyer un logement malsain
Suivant ce qui a rendu le logement insalubre, il peut être préférable de commencer par un grand nettoyage, voire une désinfection. Cela peut notamment être le cas si vous constatez la présence de nuisibles, tels que des rats, cafards ou thermites. Vous pouvez effectuer ce nettoyage vous-même ou le confier à une entreprise spécialisée.
Désamianter et retirer le plomb
L'amiante et le plomb étant des substances toxiques et dangereuses pour la santé, si vous en constatez des traces dans votre logement, il faut intervenir au plus vite. Faites appel à une entreprise de désamiantage.
Réaliser des travaux
Une fois le(s) problème(s) identifié(s), il convient d’intervenir. Cela peut passer par :
- des travaux d’isolation ;
- un changement de fenêtres ;
- le remplacement du système de chauffage ;
- l’installation d’une VMC pour éviter les moisissures ;
- repeindre entièrement un logement après avoir éliminé la peinture au plomb ;
- refaire l’électricité pour éviter les accidents et/ou incendies.
D’autres travaux d'envergure peuvent être menés comme la réfection d’un plancher pour éliminer la mérule et le salpêtre par exemple.
À noter : Des économies d'énergie à la clé !
Réaliser des travaux de rénovation permet de faire des économies d’énergie et même de réduire vos factures. Vous gagnerez aussi grandement en confort.
Quelles aides pour la remise en état d'un logement insalubre ?
Un logement insalubre nécessite des travaux lourds. Heureusement, des dispositifs d’aides financières sont mis en place.
Les aides à la rénovation thermique
En général, les logements insalubres présentent une isolation vétuste et un système de chauffage obsolète. Pour les rénover on peut faire appel aux aides à la rénovation énergétique comme :
- La Prime Énergie Promee. Cette aide s'adresse aux résidences principales et secondaires construites depuis plus de 2 ans. Elle prend en charge une partie des travaux d'isolation et de chauffage.
- MaPrimeRénov'. Distribuée par l'Anah (Agence nationale de l’habitat) sur le guichet France Rénov', elle prend en charge des travaux dans un logement principal construit depuis plus de 15 ans.
- MaPrimeRénov' Sérénité. Destinée aux ménages modestes, cette aide permet de financer des travaux de rénovation globale dans un bien de plus de 15 ans servant de résidence principale. Ces travaux doivent induire 35% de gain de performance énergétique.
- L'éco-prêt à taux zéro, un crédit bancaire avec 0% de taux d'intérêt pour financer des travaux dans un logement principal. D'un montant maximal de 50 000 euros, il peut être remboursé sur 20 ans.
- La TVA travaux à 5,5%. Pour les opérations de travaux de rénovation, la TVA est portée à 5,5% au lieu de 20%.
Faites appel à un professionnel RGE (Reconnu garant de l’environnement) pour la réalisation des travaux. En plus de vous apporter plus de tranquillité, cela conditionne le versement de toutes les aides (sauf la TVA travaux).
Les aides de l’Anah
L’Anah propose des aides pour les travaux de rénovation énergétique, mais pas seulement. L’organisme aide également à la réhabilitation de biens qui font l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril. Le montant de cette aide dépend des ressources du ménage et du type de travaux.
Il peut aller jusqu’à 50% du montant des travaux, dans la limite de 50 000 €. Une aide existe également pour les propriétaires bailleurs, avec certaines conditions à respecter, notamment des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires.
Les aides des collectivités locales
Il est également possible de se tourner vers les collectivités locales (mairie, département ou région) pour savoir si elles ont mis en place des aides spécifiques pour la rénovation de logements insalubres. Cela peut, par exemple, passer par une réduction d’impôt pour les propriétaires qui entreprennent les travaux.
Les aides des associations
Il est également possible de se faire aider par des associations comme la Fondation Abbé Pierre qui a mis en place des dispositifs « Sos Taudis » ou « Toits d’Abord » pour lutter contre l’habitat indigne. Des projets de réhabilitation peuvent ainsi être financés
En résumé :
- Occuper un logement indigne peut représenter des risques pour la santé ou la sécurité. Cela va plus loin qu’un habitat indigne et intègre un certain nombre de critères, définis par la loi.
- Plusieurs mesures peuvent être prises contre un logement insalubre, tant pour protéger ses occupants que pour les bâtiments ou occupants alentour. Cela peut se traduire par une obligation de faire des travaux ou une interdiction d’occupation.
- Il est tout à fait possible de rénover un logement insalubre. Il est possible de bénéficier d’aides ou d’un accompagnement.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un habitat indigne ?
L'habitat indigne correspond à des lieux utilisés comme habitat alors qu'ils ne sont pas prévus pour cela (bureau, par exemple) ou à des logements extrêmement dégradés qui mettent en danger les occupants.
Logement insalubre et passoire thermique quelle différence ?
Une passoire thermique est un logement avec une étiquette F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce n'est pas toujours un habitat insalubre. Cependant, une passoire thermique peut altérer la santé de ses occupants. Le froid l'hiver peut faciliter le développement de maladies pulmonaires ou baisser les défenses immunitaires. C'est pourquoi, il convient souvent d'entamer des travaux de rénovation.
Peut-on porter plainte contre son propriétaire pour insalubrité ?
Bien entendu ! Vous pouvez porter plainte auprès du commissariat de police ou de gendarmerie le plus proche. Votre propriétaire à l'obligation de vous louer un logement décent. Si cela n'est pas le cas et qu'il vous loue un logement insalubre, il est passible de 3 ans de prison et de 100 000 € d'amende.
