DPE et location : obligation, travaux, prix, validité, aides de l'État
Le DPE est le Diagnostic de Performance Energétique d’un logement qui permet d’évaluer la performance énergétique. Il attribue une note entre A et G, de la meilleure à la moins bonne. Pour ce faire, l’expert prend en compte la consommation énergétique du logement mais aussi ses émissions de gaz à effet de serre. Mis en place en 2006, le DPE permet de savoir si un logement est une passoire énergétique. Mais s’applique-t-il aussi pour les locations ? Et comment ? Promee vous en dit plus.
Est-ce que le DPE est obligatoire pour une location ?
À l’origine mis en place pour les ventes de biens immobiliers, le DPE est également devenu obligatoire pour les locations, depuis le 1er juillet 2007. Il est inclus dans le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT), transmis au locataire.
Une obligation en location meublée et non-meublée
Le DPE concerne les baux d'habitation vides ou meublés ainsi que les baux d’activité. Ne pas transmettre ce document au locataire est puni par la loi.
Bon à savoirL’étiquette DPE (de A à G) doit également obligatoirement figurer sur l’annonce immobilière. Depuis le 1er janvier 2022, une annonce est obligée d’afficher une fourchette de prix de la consommation énergétique annuelle du logement. |
Quid des locations saisonnières ?
Le DPE n’est pas obligatoire pour les locations saisonnières occupées moins de quatre mois par an. Cela paraît logique puisque ce n'est pas le locataire qui souscrit un contrat d'électricité et de gaz. Les dépenses en énergie sont incluses dans la location de courte durée.
Quelle classe énergétique minimum faut-il pour pouvoir louer ?
Actuellement, il est encore possible de louer tous les logements, peu importe leur étiquette énergétique. Mais cela ne sera bientôt plus le cas. Déjà, depuis la fin août 2022, les logements classés F et G ne pourront plus subir d’augmentation de loyer.
Dès le 1er janvier 2023, il ne sera plus possible de mettre en location les biens ayant une consommation d’énergie finale supérieure à 450 kilowattheures/m² de surface habitable/an, à savoir les logements classés G. Cette mesure concernera les logements classés F en 2028.
Ces nouvelles mesures s’appliqueront aux nouvelles locations et non à celles en cours. Le gouvernement compte ainsi éradiquer les passoires thermiques, dans le cadre de la loi Climat et Résilience, promulguée le 22 août 2021.
Quand faire le DPE si on veut louer ?
Le mieux reste d’effectuer le DPE avant la mise en location du bien. Il devra en effet être obligatoire communiqué aux potentiels locataires. Il n’est pas utile d’en faire un nouveau pendant la location, même en cas de reconduction du bail. Mais notez que le DPE a une certaine durée de vie.
Combien de temps le DPE reste valide pour une location ?
La durée de validité d’un DPE est de 10 ans. Vous pouvez donc utiliser le même document, même si vous louez à différentes personnes. Mais il faut penser à le renouveler une fois qu’il est obsolète. Si vous effectuez des travaux et notamment des travaux de rénovation énergétique il pourrait être utile de le refaire avant de relouer, dans l’objectif de présenter une meilleure note, et donc d'augmenter potentiellement le prix du loyer.
Quel est le prix d'un DPE pour une location ?
Le DPE doit être réglé par le propriétaire. Le tarif n’est pas réglementé et son prix dépend du diagnostiqueur immobilier, qui va réaliser l’expertise ; mais aussi de plusieurs éléments du logement comme le type de chauffage installé, la localisation du bien mais aussi de sa surface. Selon l’Ademe, le prix d’un DPE se situe entre 100 € et 250 €.
Est-ce qu'un locataire peut faire un DPE ?
C’est le propriétaire qui est dans l’obligation de faire réaliser un DPE, par un professionnel certifié. Environ 8000 professionnels sont disposés à fournir un tel document.
Toutefois, un locataire peut vouloir contester un DPE. C’est souvent le cas lorsque qu’il se rend compte d’une différence de consommation entre ce qui est présenté dans le diagnostic et ses factures. Il peut dans ce cas faire venir à nouveau un diagnostiqueur certifié pour faire réaliser un nouveau DPE. Si les résultats diffèrent, il pourra se retourner contre le bailleur.
Comment passer d'une étiquette G à E en location ?
Effectuer des travaux de rénovation énergétique peut permettre d’obtenir une meilleure note et même de sortir le logement du statut de passoire énergétique. Certaines interventions sont à privilégier.
En premier lieu, l’isolation doit être améliorée. Cela permettra de lutter contre les déperditions énergétiques causées par les ponts thermiques.
Ensuite, il faudra faire réviser le système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire (ECS). En installant un dispositif moins énergivore, on peut faire des économies d'énergie.
Enfin, pour éviter les problèmes d'humidité, il convient d'engager des travaux sur la ventilation. Pour ce faire, vous pouvez installer une VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée), par exemple.
Faites réaliser un audit énergétique !Pour savoir quels travaux doivent être réalisés en premier, il est conseillé de réaliser un bilan énergétique. Ce document va plus loin que le DPE. Il permet de savoir quels travaux doivent être réalisés en premier, pour améliorer les performances énergétiques. |
Les aides pour les travaux qui améliorent la performance énergétique du logement
La rénovation énergétique est encouragée par de nombreux dispositifs d’aides financières.
La Prime Énergie Promee
La Prime Énergie Promee est une aide issue du dispositif des Certificats d’Économies d’Énergie (CEE). Tous les ménages peuvent y prétendre. Le logement doit répondre aux critères suivants :
- Se trouver en France
- Être construit depuis plus de 2 ans
Le montant de la Prime Énergie Promee dépend des revenus fiscaux du foyer et des travaux engagés.
MaPrimeRénov’
MaPrimeRénov' est une aide à la rénovation thermique ouverte à tous les ménages. Elle prend en charge des travaux de rénovation dans une résidence principale située en France et construite depuis plus de 15 ans.
Ce dispositif est cumulable avec celui des CEE (Certificats d’économies d’énergie), comme la Prime Énergie Promee. Découvrez les montants maximaux auxquels vous pouvez prétendre.
Les bonus MaPrimeRénov'
Il est également possible pour les propriétaires bailleurs de bénéficier de MaPrimeRénov’, calculée en fonction des revenus et du gain énergétique.
Deux bonus existent :
- 500 à 1 500€ en cas de sortie de l’état de passoire thermique (F ou G) ;
- 500 € à 1 500€ si les travaux permettent d’obtenir les notes A ou B au DPE.
MaPrimeRénov' Sérénité
MaPrimeRénov' Sérénité est venue remplacer l'aide "Habiter Mieux Sérénité" de l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH). Destinée aux ménages modestes, elle finance un bouquet travaux pour permettre un gain de performance thermique d'au moins 35%.
Elle est octroyée selon les modalités suivantes :
- 15 000 € maximum pour les foyers très modestes, dans la limite de 50% HT du chantier pour les ménages très modestes.
- 10 500 € maximum pour les foyers modestes, dans la limite de 35% du montant HT des travaux.
Depuis l'été 2022, elle est cumulable avec la Prime Énergie Promee.
L’éco prêt à taux zéro
L’écoprêt à taux zéro (éco-PTZ) est un crédit bancaire qui présente un taux d’intérêt à 0%. Il peut monter jusqu’à 50 000 euros sur 20 ans. Il est ouvert pour des travaux de rénovation dans un logement construit depuis plus de 2 ans.
Le déficit foncier
Les travaux de rénovation énergétique sont éligibles au déficit foncier. Tous les ans, un propriétaire peut déduire de ses impôts sur le revenus jusqu'à 10 700 € de déficit foncier. Pour disposer de cet avantage fiscal, il faut louer le bien pendant au moins trois ans.
La Loi Denormandie
La Loi Denormandie est une aide pour les propriétaires bailleurs disponible jusqu'au 31 décembre 2022. Elle leur permet d'obtenir un avantage fiscal pour la réalisation de travaux de rénovation dans un investissement locatif dans un quartier labellisé "Cœur de ville". Le logement devra renforcer son efficacité énergétique :
- d'au moins 20 % en appartement
- d'au moins 30 % en maison individuelle
Pour en bénéficier, le logement ne doit pas avoir une valeur supérieure :
- à 300 000 €
- et à 5 500 € / m²
| Durée de mise en location du bien | Réduction d'impôt |
|---|---|
| 6 ans | 12 % du prix du bien |
| 9 ans | 18 % du prix du bien |
| 12 ans | 21 % du prix du bien |
Le chèque énergie
Le chèque énergie est une aide destinée aux ménages modestes. Il permet de :
- payer des factures d'énergie domestique
- de régler un artisan RGE.
Son montant est compris entre 48 € et 277 €.
La TVA à 5,5%
Les travaux de rénovation énergétique vous donnent le droit de bénéficier d’une TVA à taux réduit (5,5 %). Ce taux s'applique sur l'achat du chauffe-eau et la main d'oeuvre.
En résumé :
- Pour un propriétaire, il est obligatoire de réaliser un DPE avant de mettre en location un bien.
- Le DPE est valide pendant 10 ans ;
- Il indique aux locataires la consommation énergétique du logement. Cela lui permet de prévoir un budget énergie.
- La réglementation évolue. Bientôt les bailleurs ne pourront plus mettre nouvellement en location un logement classé G.
- Pour rénover un bien en location, vous pouvez demander des aides à la rénovation thermique.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
Une passoire thermique, ou passoire énergétique, est un logement très énergivore. Sont notamment concernés les biens qui sont mal isolés et/ou qui consomment beaucoup de chauffage. Ils présentent une étiquette F ou G au DPE.
Quel est le DPE d'une passoire thermique ?
Le nom de passoire thermique s’applique aux logements classés F ou G au DPE. Dès 2023, un bien immobilier ne devra pas avoir une consommation énergétique dépassant, en énergie finale, 450 kWh/m2 de surface habitable/an pour être considéré comme décent.
L'annonce immobilière pour la location n'affiche pas le DPE, est-ce normal ?
Non. L’affichage du DPE est obligatoire depuis 2011 pour les mises en vente ou mises en location, par une agence. Elles doivent, depuis 2021, afficher l’étiquette climat du logement et, depuis 2022, communiquer une estimation de la facture annuelle.
